Què són les Despeses Hipotecàries?
Quan anem al banc a sol·licitar una hipoteca, no tot és transparent i no sempre s'han distribuït les despeses de la mateixa manera; és més, si la vostra hipoteca és anterior a l'any 2019, probablement vau pagar unes despeses que NO us corresponien. Aquestes no són altres que les que vau haver de pagar per la constitució de la HIPOTECA I QUE ARA PODEU RECUPERAR.
Per què puc recuperar les despeses hipotecàries?
Si mireu el vostre préstec hipotecari, pot ser que no sempre el trobeu identificat com a ¨PRÉSTEC HIPOTECARI¨.
Per això, en aquest article, us explicarem molt breument quins tipus de contractes podeu trobar-vos i com us podríem ajudar a reclamar-los. Pot ser que el vostre préstec hipotecari s'anomeni ¨Subrogació¨, ¨Subrogació i Ampliació¨, ¨Subrogació i Modificació¨, ¨Compravenda i subrogació de préstec hipotecari¨.
Doncs bé, en tots aquests casos, cal acudir al clausulat, ja que en Dret s'ha d'atendre a la interpretació dels contractes i al seu contingut. Per això, us ajudem a entendre el vostre contracte de préstec hipotecari, tingui el nom que tingui.
El factor determinant perquè pugueu reclamar residirà en qui va assumir les despeses de la hipoteca i com queda reflectit a les clàusules del contracte. Per a això, cal acudir al contracte i revisar de manera detallada les clàusules per comprovar si el contracte fa referència a les despeses hipotecàries, i veure d'aquesta manera si han de ser assumides pel prestatari. Si és així, haureu hagut de suportar una despesa que no us corresponia i, per això, us podem ajudar a reclamar les despeses hipotecàries.
No obstant això, si en el vostre préstec hipotecari no es fa referència al prestatari sinó al comprador, en aquest supòsit probablement el banc no hagi assistit a la signatura del préstec hipotecari i seria necessari que un expert revisés les clàusules del vostre préstec hipotecari.
En definitiva, sempre que a la clàusula de despeses s'imputin al prestatari les despeses hipotecàries, podríeu reclamar.
Com puc reclamar les despeses hipotecàries?
Fins quan tinc temps per reclamar les despeses hipotecàries?
La Secció 15 de l'Audiència de Barcelona ha dictat sentència 348/2024, de 15/03/2024, incorporant allò que va establir el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (Tribunal de Justícia de la UE (TJUE)) el passat 25 de gener, ha condemnat el Banc Sabadell per incloure clàusules abusives en préstecs hipotecaris en un contracte del 2006, i estableix que el termini de prescripció comença al gener de 2017, quan es va fer pública informació rellevant sobre aquestes clàusules.
Les persones afectades rebran la devolució de les despeses abusives més una multa addicional de 1.266 euros. El banc va al·legar que l'acció ja havia prescrit el 2016, però el tribunal ho va rebutjar. La decisió encara no és definitiva i pot ser apel·lada en els propers vint dies. Un jutge va emetre un vot particular a favor del banc, suggerint que les persones afectades tenien coneixement de la situació des del 2013, la qual cosa implicaria que l'acció ja ha prescrit.
Quins documents necessito per iniciar la reclamació de les meves despeses hipotecàries?
Per iniciar la reclamació de les despeses hipotecàries cal disposar de documents que acreditin el pagament de les despeses hipotecàries en relació amb la hipoteca:
Quins documents necessito per reclamar les despeses de la hipoteca:
- Fotocòpia del DNI per les dues cares del titular del préstec hipotecari
- Còpia de l'escriptura del préstec hipotecari
- Còpia de la factura de les despeses de la gestoria que va tramitar l'expedient hipotecari
- Còpia de la factura dels honoraris de la notaria (aquests són al 50%)
- Còpia de la factura de la taxació
- Còpia de la factura de les despeses del Registre de la Propietat
No obstant això, des d'aquest despatx d'advocats experts en reclamacions bancàries, en concret despeses hipotecàries, entenem que no sempre es disposa de totes les factures necessàries per a la reclamació de les despeses.
Per això, un dels nostres serveis és ajudar el client a recuperar les factures per reclamar les despeses hipotecàries i que puguin recuperar allò que els pertany
.
Tot i així, seria de gran ajuda per al nostre equip, en relació amb la reclamació de les vostres despeses hipotecàries, que disposéssiu de les factures de:
- NOTARIA
- REGISTRE
- TAXACIÓ
- GESTORIA
El millor és que contacteu amb el nostre advocat per encarregar la reclamació al banc:
advocat despeses hipotecàries barcelona
Advocat despeses hipotecàries Lugo
Com puc reclamar clàusules nul·les en la hipoteca del banc?
Són moltes les sentències que s'han pronunciat sobre aquesta qüestió, essent la més rellevant dels darrers temps la sentència de 16 de juliol de 2020, assumptes acumulats C-224/19 i C-259/19, que argumentava i assenyalava que, declarada nul·la la clàusula, s'ha de restituir la quantitat. S'aconsegueix així que es restitueixi el pagament que no s'hauria d'haver efectuat.
Reproduïm aquí un extracte de la sentència del Tribunal de Justícia de la UE (TJUE) més rellevant sobre la matèria:
"En conseqüència, cal considerar que, en principi, una clàusula contractual declarada abusiva mai no ha existit, de manera que no podrà tenir efectes enfront del consumidor. Per tant, la declaració judicial del caràcter abusiu d'aquesta clàusula ha de tenir com a conseqüència, en principi, el restabliment de la situació de fet i de dret en què es trobaria el consumidor de no haver existit la dita clàusula (sentència de 21 de desembre de 2016, Gutiérrez Naranjo i altres, C-154/15, C-307/15 i C-308/15, EU:C:2016:980, apartat 61).
53 D'aquesta manera, el Tribunal de Justícia ha considerat que el jutge nacional ha de deduir totes les conseqüències que, d'acord amb el dret intern, derivin de la comprovació del caràcter abusiu de la clàusula en qüestió, a fi d'evitar que l'esmentada clàusula vinculi el consumidor (sentència de 30 de maig de 2013, Asbeek Brusse i de Man Garabito, C-488/11, EU:C:2013:341, apartat 49). En particular, l'obligació del jutge nacional de deixar sense aplicació una clàusula contractual abusiva que imposi el pagament d'imports que resultin ser quantitats indegudament pagades genera, en principi, el corresponent efecte restitutori en relació amb aquests imports (sentència de 21 de desembre de 2016, Gutiérrez Naranjo i altres, C-154/15, C-307/15 i C-308/15, EU:C:2016:980, apartat 62). 54 Un cop recordades aquestes consideracions, cal assenyalar també que el fet que s'hagi d'entendre que una clàusula contractual declarada abusiva mai no ha existit justifica l'aplicació de les disposicions de dret nacional que puguin regular el repartiment de les despeses de constitució i cancel·lació d'hipoteca en defecte d'acord entre les parts. Doncs bé, si aquestes disposicions fan recaure sobre el prestatari la totalitat o una part d'aquestes despeses, ni l'article 6, apartat 1, ni l'article 7, apartat 1, de la Directiva 93/13 no s'oposen al fet que es negui al consumidor la restitució de la part d'aquestes despeses que ell mateix hagi de suportar.
55 Ateses les consideracions anteriors, cal respondre a les qüestions prejudicials primera a sisena en l'assumpte C-224/19 i a les dues qüestions prejudicials en l'assumpte C-259/19 que l'article 6, apartat 1, i l'article 7, apartat 1, de la Directiva 93/13 s'han d'interpretar en el sentit que s'oposen al fet que, en cas de nul·litat d'una clàusula contractual abusiva que imposa al consumidor el pagament de la totalitat de les despeses de constitució i cancel·lació d'hipoteca, el jutge nacional denegui al consumidor la devolució de les quantitats abonades en virtut de aquesta clàusula, llevat que les disposicions de dret nacional aplicables en defecte d'aquesta clàusula imposin al consumidor el pagament de la totalitat o d'una part d'aquestes despeses".
En aquesta línia s'ha pronunciat el Tribunal Suprem de manera reiterada, entre d'altres les Sentències de Ple 44, 46, 47, 48 i 49/2019, de 23 de gener.
Com quedaria el repartiment de les despeses hipotecàries?
- Aranzels notarials: 50%.
- Aranzels registrals: 100%
- Gestoria: 100%
- Taxació: 100%
