El lloguer d'un local comercial és, gairebé sempre, el suport físic d'un negoci sencer. Quan el contracte s'encalla, el que hi ha en joc no és només una renda mensual: és la continuïtat de l'activitat, la clientela captada durant anys i, en molts casos, la inversió realitzada en la reforma del local. Per això els conflictes entre arrendador i arrendatari de local de negoci rarament es resolen amb una conversa. Acaben sent una qüestió de contracte, de llei aplicable i, sovint, de reclamació judicial.
Què obliga cada part: el punt de partida
Abans de discutir qui té raó, convé fixar el marc. L'arrendament de local de negoci es regeix pel que s'ha pactat en el contracte i, en allò que no s'hi preveu, per la Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans i pel Codi Civil.
L'article 1555 del Codi Civil enumera les obligacions bàsiques de l'arrendatari: pagar el preu de l'arrendament en els termes convinguts; usar la cosa arrendada com un diligent bon pare de família, destinant-la a l'ús pactat i, si no n'hi ha, al que es desprengui de la naturalesa de la cosa arrendada segons el costum del lloc; i pagar les despeses que ocasioni l'escriptura del contracte.
Aquesta segona obligació, la de l'ús pactat, és la que genera més discussions en locals comercials. Un local arrendat per a una activitat concreta i destinat després a una altra de diferent, obres no autoritzades, instal·lacions que alteren l'estructura o un ús que degrada l'immoble són focus habituals de controvèrsia. La primera obligació, la del pagament, és la que genera més demandes.
Obligacions de l'arrendatari segons l'article 1555 del Codi Civil
- Pagar el preu de l'arrendament en els termes convinguts
- Usar la cosa arrendada com un diligent pare de família, destinant-la a l'ús pactat
- A manca de pacte sobre l'ús, el que es dedueixi de la naturalesa de la cosa arrendada segons el costum del lloc
- Pagar les despeses que ocasioni l'escriptura del contracte
Impagament de la renda: compliment o resolució
Quan una de les parts no compleix allò que li incumbeix, entra en joc l'article 1124 del Codi Civil. La facultat de resoldre les obligacions s'entén implícita en les recíproques, per al cas que un dels obligats no complís. L'arrendament és un contracte recíproc per naturalesa: se cedeix l'ús del local a canvi d'una renda.
El perjudicat pot escollir entre exigir el compliment o la resolució de l'obligació, amb el rescabalament de danys i l'abonament d'interessos en tots dos casos. Aquesta elecció és estratègica i convé meditar-la abans de fer cap pas. Exigir el compliment significa reclamar les rendes vençudes i mantenir viu el contracte. Demanar la resolució significa posar fi al vincle i recuperar el local, sense renunciar per això a la indemnització per danys i als interessos.
El mateix article 1124 afegeix un matís que sovint passa per alt: també es podrà demanar la resolució fins i tot després d'haver optat pel compliment, quan aquest resulti impossible. És a dir, haver reclamat primer les rendes no tanca la porta a resoldre posteriorment si el compliment deixa de ser viable.
Hi ha un últim incís rellevant per a l'arrendador impacient: el Tribunal decretarà la resolució que es reclami, llevat que hi hagi causes justificades que l'autoritzi a assenyalar un termini. El jutjat conserva marge d'apreciació. Un incompliment puntual i ja esmenat no es valora igual que un impagament sostingut. Tot això s'entén sense perjudici dels drets de tercers adquirents, d'acord amb el que disposa els articles 1295 i 1298 del Codi Civil i les disposicions de la Llei Hipotecària.
La resolució de ple dret a la LAU
Al costat de la via general del Codi Civil, la LAU conté una regla específica. L'article 35 estableix que l'arrendador podrà resoldre de ple dret el contracte per les causes previstes a les lletres a), b), d) i e) de l'apartat 2 de l'article 27, i per la cessió o el subarrendament del local incomplint el que disposa l'article 32.
La remissió obliga a llegir el contracte i els articles referenciats amb lupa. No tota discrepància s'adequa a una causa de resolució de ple dret, i qualificar malament l'incompliment és l'error més car en aquests plets: una demanda construïda sobre una causa que no concorre pot acabar amb la desestimació i la condemna en costes. Abans de notificar res, convé verificar quina causa concreta s'invoca, quina prova la sustenta i què diu el propi contracte sobre aquesta conducta.
La cessió i el subarrendament mereixen una atenció a part. En locals comercials és freqüent que el negoci canviï de mans, que entri un nou soci, que es traspassi l'activitat o que es cedeixi part de l'espai. Cadascuna d'aquestes operacions té un tractament propi i, feta al marge del que la llei exigeix, pot obrir la porta a la resolució.
El propietari ven el local: continua vigent el meu contracte?
És una de les trucades més angoixades que rep un despatx. L'arrendatari descobreix que l'edifici ha canviat de propietari i tem quedar-se sense local d'un dia per l'altre.
L'article 29 de la LAU fixa la regla: l'adquirent de la finca arrendada quedarà subrogat en els drets i les obligacions de l'arrendador, tret que en l'adquirent concorrin els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària. La conseqüència pràctica és doble. Per defecte, el nou propietari ocupa la posició de l'anterior i el contracte continua en els seus propis termes: mateix termini, mateixa renda, mateixes obligacions. Però aquesta continuïtat decau si en el comprador concorren els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària, la qual cosa converteix la inscripció de l'arrendament al Registre de la Propietat en una qüestió decisiva.
Per a l'arrendatari que ha invertit en el local, comprovar si el seu contracte està inscrit no és un tràmit burocràtic: és la diferència entre poder oposar l'arrendament al comprador o no poder fer-ho. Per a l'inversor que adquireix un immoble amb llogateres, la mateixa anàlisi determina exactament què està comprant.
La fi del contracte i la indemnització per clientela
Quan un contracte de local s'extingeix pel transcurs del termini convencional, l'arrendatari pot tenir dret a una indemnització a càrrec de l'arrendador. Ho regula l'article 34 de la LAU i és, probablement, el dret menys aprofitat de tot el règim de locals de negoci, perquè exigeix una actuació prèvia en un termini estricte.
Els requisits són acumulatius. En primer lloc, que durant els últims cinc anys s'hagi exercit en la finca una activitat comercial de venda al públic. En segon lloc, que l'arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d'antelació a l'expiració del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Es considera renda de mercat la que acordin les parts i, a falta de pacte, la que determini l'àrbitre designat per elles.
Termini
La indemnització de l'article 34 de la LAU exigeix que l'arrendatari manifesti la seva voluntat de renovar amb quatre mesos d'antelació a l'expiració del termini, per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Sense aquesta comunicació prèvia, el dret a indemnització no neix.
Si no es comunica aquesta voluntat de renovar amb l'antelació exigida, el dret no neix. No és un defecte esmenable a posteriori ni quelcom que el jutjat pugui corregir. D'aquí la importància de marcar la data de venciment al calendari del negoci i preparar la comunicació amb marge suficient, deixant constància fefaent del seu enviament i del seu contingut.
Com es quantifica
La pròpia norma distingeix dos escenaris segons el que faci l'arrendatari després de sortir del local i segons el que passi posteriorment a la finca.
| Situació després de l'extinció del contracte | Contingut de la indemnització |
|---|---|
| L'arrendatari inicia al mateix municipi, dins dels sis mesos següents a l'expiració, la mateixa activitat a la qual es dedicava | Despeses del trasllat i perjudicis per la pèrdua de clientela respecte de la que tenia al local anterior, calculada respecte a la que s'ha tingut durant els sis primers mesos de la nova activitat |
| L'arrendatari inicia dins dels sis mesos següents una activitat diferent o no n'inicia cap, i l'arrendador o un tercer desenvolupen a la finca dins del mateix termini la mateixa activitat o una d'afí | Una mensualitat per any de durada del contracte, amb un màxim de divuit mensualitats |
| Manca d'acord entre les parts sobre la quantia | La indemnització serà fixada per l'àrbitre designat per les parts |
El segon supòsit incorpora un concepte que sol ser el camp de batalla del litigi: les activitats afins. La llei les defineix com aquelles típicament aptes per beneficiar-se, encara que sigui parcialment, de la clientela captada per l'activitat que va exercir l'arrendatari. Determinar si el nou negoci que ocupa el local és afí a l'anterior requereix prova sobre el tipus de públic, l'oferta i l'aprofitament efectiu de la clientela prèvia.
En cas de manca d'acord entre les parts sobre la quantia de la indemnització, aquesta serà fixada per l'àrbitre designat per elles. Convé revisar quines previsions conté el contracte sobre la designació d'àrbitre abans que el conflicte estigui obert.
La via judicial: què passa després de presentar la demanda
Quan el conflicte no es tanca, el procediment es tramita davant el jutjat civil d'acord amb la Llei 1/2000, d'Enjudiciament Civil. Saber què ve després de la demanda ajuda a decidir amb el cap fred.
L'article 440 de la LEC regula la citació per a la vista. Un cop contestada la demanda i, si escau, la reconvenció o el crèdit compensable, o transcorreguts els terminis corresponents, el lletrat o la lletrada de l'Administració de Justícia, quan s'hagi de celebrar vista d'acord amb allò que s'expressa a l'article 438, citarà les parts dins dels cinc dies següents. La vista haurà de tenir lloc dins del termini màxim d'un mes.
En la citació es fixa el dia i l'hora i s'informa les parts de la possibilitat de recórrer a una negociació per intentar resoldre el conflicte, inclòs el recurs a una mediació. En tal cas, les parts indicaran a la vista o abans d'aquesta la seva decisió al respecte i les raons que la motiven. No és un formalisme menor: la posició que s'adopti davant d'aquesta invitació forma part de l'estratègia processal.
Presentació de la demanda
Es formula la reclamació judicial amb el contracte, la prova de l'incompliment i la petició triada: compliment o resolució, amb rescabalament de danys i abonament d'interessos en tots dos casos.
Contestació de la part demandada
La part demandada contesta i pot plantejar, si escau, reconvenció o crèdit compensable.
Citació per a la vista
Un cop contestada la demanda o transcorreguts els terminis corresponents, el lletrat o lletrada de l'Administració de Justícia cita les parts dins dels cinc dies següents quan s'hagi de celebrar vista.
Celebració de la vista
La vista s'ha de celebrar dins del termini màxim d'un mes. No se suspèn per inassistència del demandat.
Informació sobre negociació
En la citació s'informa de la possibilitat de recórrer a una negociació, inclosa la mediació; les parts indiquen la seva decisió a la vista o abans i les raons que la motiven.
La citació adverteix, a més, que la vista no se suspendrà per inassistència del demandat i prevé les parts litigants que, si no hi compareguessin i s'hagués admès el seu interrogatori, podran considerar-se admesos els fets de l'interrogatori d'acord amb el que disposa l'article 304. També es prevé el demandant i el demandat del que disposa l'article 442 per al cas que no compareguessin a la vista. Dit d'una altra manera: no acudir no paralitza res i pot voltar-se en contra de qui no es presenta.
Quan té sentit intentar un acord previ
No tots els conflictes de local comercial requereixen la mateixa resposta. Hi ha expedients on el deute no es discuteix, l'arrendatari reconeix el retard i només necessita reordenar els pagaments; i hi ha expedients on es discuteix la pròpia existència de l'incompliment, la validesa d'una cessió o l'abast d'una indemnització per clientela.
En els casos senzills i estandarditzables, amb una quantitat clara i una voluntat de pagament raonable, la via ràpida és documentar la reclamació i enviar una proposta d'acord que fixi imports i venciments. Quan l'únic pendent és fraccionar el deute i deixar-ho per escrit, també pot ser suficient crear un calendari de pagaments que ambdues parts signin.
En canvi, quan cal resoldre el contracte, recuperar la possessió del local, discutir la condició del nou propietari arran d'una compravenda o quantificar una indemnització de l'article 34 de la LAU, l'expedient necessita direcció lletrada des del primer moviment. Cada comunicació que s'envia abans de la demanda acaba sent prova en el procediment.
Errors que encareixen el conflicte
El primer és no llegir el contracte sencer. Les clàusules sobre destinació del local, obres, cessió, subarrendament, garanties i venciment condicionen completament l'estratègia i, de vegades, desplacen el que una part creia que deia la llei.
El segon és deixar passar terminis. El termini de preavís de l'article 34 de la LAU no es recupera, i els terminis processals de l'article 440 de la LEC corren amb independència de l'agenda de l'empresari.
El tercer és reclamar sense documentar. Les rendes impagades s'acrediten amb el contracte, els rebuts, els extractes i els requeriments; l'ús indegut del local, amb actes, fotografies i testimonis; la pèrdua de clientela, amb la comptabilitat del negoci abans i després. Sense prova, el dret existeix sobre el paper i es perd a la sala.
El quart és tractar l'arrendament de local com si fos un habitatge. El règim és diferent, el pes de l'autonomia de la voluntat és molt més gran i figures com la indemnització per clientela no tenen equivalent en el lloguer residencial.
Si es troba enmig d'un conflicte per un local comercial, com a arrendador o com a arrendatari, l'anàlisi prèvia del contracte i de la prova disponible decideix el resultat molt abans que el judici. A Conesa Legal revisem l'expedient, identifiquem la via adequada i assumim la reclamació judicial quan és l'única sortida raonable.
