.jpg)
El desnonament és el procediment pel qual el propietari d'un habitatge o d'un local en recupera la possessió quan l'arrendatari incompleix. En la majoria dels casos l'incompliment és l'impagament de la renda, però no és l'únic supòsit, i la via no és la mateixa en tots.
Aquest procediment ha canviat dues vegades en poc temps. El Reial decret llei 6/2023 va reformar la tramitació del judici verbal amb efectes des del març de 2024, i la Llei Orgànica 1/2025 hi va afegir un requisit nou des del 3 d'abril de 2025. Bona part de les guies que encara circulen descriuen l'esquema anterior, que ja no és l'aplicable.
Els quatre tipus de desnonament
Escollir malament la via és un dels motius més habituals de retard, perquè cada supòsit té els seus propis requisits d'admissió.
Desnonament per impagament de renda
L'arrendatari deixa de pagar la renda o les quantitats que li corresponen segons el contracte. És causa de resolució de ple dret d'acord amb l'article 27.2.a) de la Llei d'Arrendaments Urbans, i es tramita com a judici verbal segons l'article 250.1.1r de la Llei d'Enjudiciament Civil, sigui quina sigui la quantia. En el mateix procediment es pot reclamar el desallotjament i les rendes degudes.
Desnonament per expiració del termini
El contracte ha vençut, s'ha notificat en forma que no es renova i l'arrendatari continua ocupant l'immoble. Aquí el decisiu és haver respectat el règim de durada i de pròrroga de la LAU: pròrroga obligatòria fins a cinc anys, o set si l'arrendador és persona jurídica, i després pròrroga tàcita de fins a tres anys més llevat de preavís de quatre mesos per part de l'arrendador.
Desnonament per precari
Qui ocupa sense contracte, o amb un títol ja extingit, i sense pagar renda. Es tramita per l'article 250.1.2n de la LEC. Convé distingir-lo de l'acció de recuperació de la possessió d'un habitatge ocupat sense consentiment, que és l'article 250.1.4t i segueix regles pròpies.
Desnonament per activitats molestes o il·lícites
Soroll, insalubritat, perill o activitat il·lícita a l'immoble. També és causa de resolució de ple dret, article 27.2.e) de la LAU. Quan el problema afecta els veïns sol haver-hi a més una via per la comunitat, que tractem a propietat horitzontal.
El pas previ obligatori des de l'abril de 2025
És el canvi menys conegut i el de més conseqüència pràctica. L'article 5 de la Llei Orgànica 1/2025 converteix en requisit de procedibilitat el fet d'haver recorregut prèviament a algun mitjà adequat de solució de controvèrsies. L'exigència abasta els processos declaratius del llibre II de la LEC, entre ells el judici verbal de desnonament, i la llista d'excepcions és tancada: el desnonament per impagament no hi figura.
La conseqüència no és una sanció ni un simple retard. Els articles 399.3 i 403 de la LEC són explícits: sense acreditar aquest intent, la demanda no s'admet.
La llei és en canvi flexible quant a la forma. S'entén complert el requisit amb la mediació, la conciliació, l'opinió d'un tercer expert independent, una oferta vinculant confidencial o qualsevol altra activitat negociadora, i expressament també quan la negociació la porten directament les parts o els seus advocats. No cal passar per cap organisme concret: el que fa falta és que quedi documentat.
Només és preceptiva la intervenció d'advocat quan el mitjà escollit és l'oferta vinculant, i únicament si la quantia supera els 2.000 euros.
El requeriment previ: la decisió que tanca l'enervació
L'enervació permet a l'arrendatari acabar el procediment pagant el que deu. És a l'article 22.4 de la LEC i té dos límits importants: només es pot fer servir una vegada, i queda exclosa si l'arrendador li va requerir el pagament per un mitjà fefaent abans de presentar la demanda i el pagament no es va fer.
Per això l'ordre de les actuacions pesa més que el seu contingut. Un requeriment fet en el moment correcte, per un mitjà que deixi rastre i guardat com a prova, és el que separa un desnonament que acaba d'un que es reinicia cada vegada que l'arrendatari posa un mes al dia.
Què ha de contenir la demanda per ser admesa
A més de l'acreditació de l'intent d'acord, la LEC imposa en aquest tipus de demandes requisits d'admissibilitat propis:
- Les circumstàncies que permeten o exclouen l'enervació en el cas concret. Sense aquesta indicació la demanda és inadmissible, article 439.3.
- Si l'immoble constitueix habitatge habitual de la persona que l'ocupa.
- Si qui demanda té la condició de gran tenidor d'habitatge en els termes de l'article 3.k) de la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge. Qui declara no ser-ho ha d'acompanyar una certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats.
Faltar qualsevol d'aquestes indicacions n'hi ha prou perquè el jutjat no admeti la demanda, de manera que la certificació registral convé demanar-la abans i no quan ja s'ha requerit.
El requeriment del jutjat: els deu dies de l'arrendatari
Aquí hi ha el cor del procediment actual. Segons l'article 438.5 de la LEC, admesa la demanda i abans de la vista, el lletrat de l'Administració de Justícia requereix la persona demandada perquè en el termini de deu dies faci una d'aquestes quatre coses:
- Desallotjar l'immoble.
- Pagar al demandant.
- Enervar, pagant o consignant la totalitat del que es reclama a la demanda més el que degui en aquell moment.
- Oposar-s'hi, compareixent i al·legant succintament per què no deu la quantitat o per què no escau l'enervació.
Aquest mateix requeriment fixa ja el dia i l'hora de la vista, per si hi ha oposició, i el dia i l'hora exactes del llançament per si no n'hi ha. Adverteix a més que la falta d'oposició equival a consentir la resolució del contracte d'arrendament.
Si la persona demandada vol sol·licitar assistència jurídica gratuïta, ho ha de fer en els tres dies següents al requeriment.
Si no paga, no desallotja i no compareix, el lletrat dicta decret posant fi al judici i es procedeix al llançament sense necessitat de notificació posterior.
El llançament i els seus terminis
La sol·licitud d'execució formulada ja en la mateixa demanda n'hi ha prou per llançar el dia i l'hora assenyalats, sense cap tràmit addicional, segons l'article 549.3 de la LEC.
Quan l'immoble és habitatge habitual de l'executat o de qui en depèn, l'article 704.1 li concedeix un mes per desallotjar-lo, prorrogable un mes més si hi ha motiu fonamentat. Transcorregut el termini es procedeix immediatament al llançament. Aquest mes de gràcia no s'aplica als locals de negoci.
Si hi ha tercers ocupant l'immoble, diferents de l'executat, se'ls notifica l'execució i tenen deu dies per presentar els títols que justifiquin la seva situació, article 704.2.
Què es pot reclamar a més del desallotjament
Recuperar l'immoble no recupera els diners. L'article 250.1.1r de la LEC preveu expressament tant la reclamació de les rendes i quantitats degudes com la recuperació de la possessió, de manera que totes dues coses es poden demanar en el mateix procediment. Demanar només el desallotjament obliga a obrir després una segona reclamació.
Les rendes prescriuen als cinc anys, segons l'article 1966.2a del Codi Civil, que es refereix específicament al preu dels arrendaments de finques rústiques i urbanes.
Hi ha a més un instrument de negociació previst per la llei mateixa i poc utilitzat: l'article 437.3 permet a l'arrendador anunciar a la demanda que condonarà tot o part del deute i de les costes si l'arrendatari desallotja voluntàriament en el termini que s'indiqui, que no pot ser inferior a quinze dies des de la notificació. Si l'arrendatari accepta, l'efecte equival a un aplanament. En molts casos surt més a compte cobrar menys i recuperar l'immoble abans.
Quan el que queda pendent és només el cobrament, la via canvia. Ho tractem a reclamació d'impagats.
Què pot fer l'arrendatari que rep una demanda
Hi ha menys temps del que se sol pensar: deu dies des del requeriment, i deixar-los passar sense respondre s'interpreta com a consentir la resolució del contracte. Tot i això, existeixen defenses reals que convé revisar de seguida:
- Si la demanda compleix els requisits d'admissibilitat: intent d'acord previ acreditat, circumstàncies de l'enervació, condició d'habitatge habitual i de gran tenidor.
- Si la quantitat reclamada és correcta, descomptant pagaments efectuats, fiança i quantitats que no corresponien a l'arrendatari.
- Si l'enervació continua disponible, és a dir si no es va fer servir abans i si no hi va haver un requeriment previ fefaent.
- Si l'arrendador ha complert les seves pròpies obligacions, en particular les reparacions necessàries de l'article 21 de la LAU.
- Si concorre una situació de vulnerabilitat acreditada pels serveis socials, que pot donar dret a una pròrroga extraordinària del contracte davant d'un gran tenidor.
Els errors que més retarden un desnonament
- No documentar l'intent d'acord previ. Des de l'abril de 2025 és motiu d'inadmissió, no d'esmena.
- Requerir el pagament sense deixar rastre. Un missatge sense acreditació no tanca l'enervació.
- Ometre les declaracions de l'article 439.6. Habitatge habitual i gran tenidor: sense elles, la demanda no s'admet.
- Demanar només el desallotjament. Obliga a un segon procediment per a les rendes.
- Domicilis de notificació mal fixats al contracte. La notificació és on més temps es perd, i es resol en redactar el contracte.
Què ja no s'aplica, tot i que se segueixi llegint
- La conciliació prèvia específica del gran tenidor i l'aportació d'un informe de vulnerabilitat, que havia introduït la Llei 12/2023 als apartats 6.c) i 7 de l'article 439, van ser declarats inconstitucionals i nuls per la Sentència 26/2025 del Tribunal Constitucional, de 29 de gener.
- L'antic esquema de l'article 440 de la LEC, amb la citació que advertia de la possibilitat d'enervar. Aquest mecanisme és avui a l'article 438.5, amb el requeriment de deu dies.
- La demanda succinta com a forma normal del judici verbal. Des del març de 2024 s'utilitza la forma del judici ordinari quan hi ha advocat.
En resum
Un desnonament per impagament es decideix en bona mesura abans de presentar la demanda: en com es va requerir el pagament, en si es va documentar l'intent d'acord i en si la demanda reuneix els requisits d'admissió. Fet així, el calendari posterior és curt i previsible. Fet de qualsevol manera, es converteix en un procediment que es reinicia.
Si té un impagament en curs o un contracte que venç sense acord, expliqui'ns la situació i quina documentació té. Li direm quina via li correspon, quins terminis ja corren i què pot reclamar a més del desallotjament.
