Desahucio por impago de renta: procedimiento y plazos

El desahucio es el procedimiento por el que el propietario de una vivienda o de un local recupera su posesión cuando el inquilino incumple. En la mayoría de los casos el incumplimiento es el impago de la renta, pero no es el único supuesto, y la vía no es la misma en todos.

Este procedimiento ha cambiado dos veces en poco tiempo. El Real Decreto-ley 6/2023 reformó la tramitación del juicio verbal con efectos desde marzo de 2024, y la Ley Orgánica 1/2025 añadió un requisito nuevo desde el 3 de abril de 2025. Buena parte de las guías que siguen circulando describen el esquema anterior, que ya no es el aplicable.

Lo que sigue es el procedimiento tal como funciona hoy, con los plazos y los artículos que lo sostienen. Si lo que busca es quién puede llevarle el asunto, puede ver directamente nuestra página de abogados de desahucios y arrendamientos.

Los cuatro tipos de desahucio

Elegir mal la vía es uno de los motivos más habituales de retraso, porque cada supuesto tiene sus propios requisitos de admisión.

Desahucio por impago de renta

El inquilino deja de pagar la renta o las cantidades que le corresponden según el contrato. Es causa de resolución de pleno derecho conforme al artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se tramita como juicio verbal según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquiera que sea la cuantía. En el mismo procedimiento se puede reclamar el desalojo y las rentas debidas.

Desahucio por expiración del plazo

El contrato ha vencido, se ha notificado en forma que no se renueva y el inquilino sigue ocupando el inmueble. Aquí lo decisivo es haber respetado el régimen de duración y de prórroga de la LAU: prórroga obligatoria hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y después prórroga tácita de hasta tres años más salvo preaviso de cuatro meses por parte del arrendador.

Desahucio por precario

Quien ocupa sin contrato, o con un título que ya se extinguió, y sin pagar renta. Se tramita por el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Conviene distinguirlo de la acción de recuperación de la posesión de una vivienda ocupada sin consentimiento, que es el artículo 250.1.4º y sigue reglas propias.

Desahucio por actividades molestas o ilícitas

Ruido, insalubridad, peligro o actividad ilícita en el inmueble. También es causa de resolución de pleno derecho, artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando el problema afecta a los vecinos suele haber además una vía por la comunidad, que tratamos en propiedad horizontal.

El paso previo obligatorio desde abril de 2025

Es el cambio menos conocido y el de mayor consecuencia práctica. El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 convierte en requisito de procedibilidad el haber acudido previamente a un medio adecuado de solución de controversias. La exigencia alcanza a los procesos declarativos del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre ellos el juicio verbal de desahucio, y la lista de excepciones es cerrada: el desahucio por impago no figura en ella.

La consecuencia no es una sanción ni un simple retraso. Los artículos 399.3 y 403 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son explícitos: sin acreditar ese intento, la demanda no se admite.

La ley es en cambio flexible en cuanto a la forma. Se entiende cumplido el requisito con la mediación, la conciliación, la opinión de un tercero experto independiente, una oferta vinculante confidencial o cualquier otra actividad negociadora, y expresamente también cuando la negociación la llevan directamente las partes o sus abogados. No hay que pasar por ningún organismo concreto: lo que hace falta es que quede documentado.

Solo es preceptiva la intervención de abogado cuando el medio elegido es la oferta vinculante, y únicamente si la cuantía supera los 2.000 euros.

Sí está exceptuada, en cambio, la acción de recuperación de la posesión de una vivienda por quien ha sido privado de ella sin su consentimiento.

El requerimiento previo: la decisión que cierra la enervación

La enervación permite al inquilino terminar el procedimiento pagando lo que debe. Está en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene dos límites importantes: solo puede usarse una vez, y queda excluida si el arrendador requirió el pago por un medio fehaciente antes de presentar la demanda y el pago no se hizo.

De ahí que el orden de las actuaciones pese más que su contenido. Un requerimiento hecho en el momento correcto, por un medio que deje rastro y guardado como prueba, es lo que separa un desahucio que termina de uno que se reinicia cada vez que el inquilino pone un mes al día.

Este requerimiento no debe confundirse con el intento de acuerdo del apartado anterior. Son dos cosas distintas, con finalidades distintas, y en la práctica conviene planificarlas juntas.

Qué debe contener la demanda para que se admita

Además de la acreditación del intento de acuerdo, la Ley de Enjuiciamiento Civil impone en este tipo de demandas requisitos de admisibilidad propios:

• Las circunstancias que permiten o excluyen la enervación en el caso concreto. Sin esa indicación la demanda es inadmisible, artículo 439.3.
• Si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona que lo ocupa.
• Si quien demanda tiene la condición de gran tenedor de vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Quien declara no serlo debe acompañar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.

Estas dos últimas indicaciones las añadió la Ley 12/2023 en el artículo 439.6. Faltar cualquiera de ellas basta para que el juzgado no admita la demanda, de modo que la certificación registral conviene pedirla antes y no cuando ya se ha requerido.

Desde marzo de 2024 la demanda de juicio verbal tiene además la forma y el contenido propios del juicio ordinario cuando se actúa con abogado, artículo 437.1. La antigua demanda sucinta ha quedado para los casos sin abogado ni procurador.

El requerimiento del juzgado: los diez días del inquilino

Aquí está el corazón del procedimiento actual, y es la parte que casi ninguna guía anterior a 2025 recoge. Según el artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, admitida la demanda y antes de la vista, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que en el plazo de diez días haga una de estas cuatro cosas:

• Desalojar el inmueble.
• Pagar al demandante.
• Enervar, pagando o consignando la totalidad de lo reclamado en la demanda más lo que deba en ese momento.
• Oponerse, compareciendo y alegando de forma sucinta por qué no debe la cantidad o por qué no procede la enervación.

Ese mismo requerimiento fija ya el día y la hora de la vista, para el caso de que haya oposición, y el día y la hora exactos del lanzamiento para el caso de que no la haya. Advierte además de que la falta de oposición equivale a consentir la resolución del contrato de arrendamiento.

Si el demandado va a solicitar asistencia jurídica gratuita, debe hacerlo en los tres días siguientes al requerimiento.

Si no paga, no desaloja y no comparece, el letrado dicta decreto poniendo fin al juicio y se procede al lanzamiento sin necesidad de notificación posterior.

Si el inquilino se opone: la vista

Con oposición, el asunto se resuelve en la vista ya señalada. Es el momento en que pesa la documentación preparada al principio: el contrato, los recibos y los justificantes de los pagos e impagos, los requerimientos y su acreditación, las comunicaciones entre las partes y el estado del inmueble.

Si la oposición se basa en que la cantidad reclamada no es correcta, el procedimiento continúa respecto de lo que sí se reconoce como debido.

El lanzamiento y sus plazos

La solicitud de ejecución formulada ya en la propia demanda basta para lanzar en el día y la hora señalados, sin ningún trámite adicional, según el artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es una de las razones por las que hoy el procedimiento puede ser sensiblemente más rápido que hace unos años, siempre que la demanda se haya preparado pensando en ello.

Cuando el inmueble es vivienda habitual del ejecutado o de quienes dependen de él, el artículo 704.1 le concede un mes para desalojarlo, prorrogable otro mes si existe motivo fundado. Transcurrido el plazo se procede de inmediato al lanzamiento, en el día y la hora exactos fijados. Este mes de gracia no se aplica a los locales de negocio.

Si hay terceros ocupando el inmueble, distintos del ejecutado, se les notifica la ejecución y tienen diez días para presentar los títulos que justifiquen su situación, artículo 704.2.

Qué se puede reclamar además del desalojo

Recuperar el inmueble no recupera el dinero. El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente tanto la reclamación de las rentas y cantidades debidas como la recuperación de la posesión, de modo que ambas cosas pueden pedirse en el mismo procedimiento. Pedir solo el desalojo obliga a abrir después una segunda reclamación, con su propio coste y su propio calendario.

Las rentas prescriben a los cinco años, según el artículo 1966.2ª del Código Civil, que se refiere específicamente al precio de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas.

Existe además un instrumento de negociación previsto en la propia ley y poco utilizado: el artículo 437.3 permite al arrendador anunciar en la demanda que condonará toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino desaloja voluntariamente en el plazo que se indique, que no puede ser inferior a quince días desde la notificación. Si el inquilino acepta, el efecto equivale a un allanamiento. En muchos casos sale más a cuenta cobrar menos y recuperar el inmueble antes.

Cuando lo que queda pendiente es solo el cobro, la vía cambia. Lo tratamos en reclamación de impagados.

Qué puede hacer el inquilino que recibe una demanda

Hay menos tiempo del que suele pensarse: diez días desde el requerimiento, y dejarlos pasar sin responder se interpreta como consentir la resolución del contrato. Aun así, existen defensas reales que conviene revisar de inmediato:

• Si la demanda cumple los requisitos de admisibilidad: intento de acuerdo previo acreditado, circunstancias de la enervación, condición de vivienda habitual y de gran tenedor.
• Si la cantidad reclamada es correcta, descontando pagos efectuados, fianza y cantidades que no correspondían al arrendatario.
• Si la enervación sigue disponible, es decir si no se usó antes y si no hubo un requerimiento previo fehaciente.
• Si el arrendador ha cumplido sus propias obligaciones, en particular las reparaciones necesarias del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Si concurre una situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales, que puede dar derecho a una prórroga extraordinaria del contrato frente a un gran tenedor.

Y la solicitud de asistencia jurídica gratuita, si procede, en los tres días siguientes al requerimiento.

Los errores que más retrasan un desahucio

• No documentar el intento de acuerdo previo. Desde abril de 2025 es motivo de inadmisión, no de simple subsanación.
• Requerir el pago sin dejar rastro. Un mensaje sin acreditación no cierra la enervación, y el inquilino podrá pagar y quedarse.
• Omitir las declaraciones del artículo 439.6. Vivienda habitual y gran tenedor: sin ellas, la demanda no se admite.
• Pedir solo el desalojo. Obliga a un segundo procedimiento para las rentas.
• Domicilios de notificación mal fijados en el contrato. La notificación es donde más tiempo se pierde, y se resuelve al redactar el contrato, no después.

Qué ya no se aplica, aunque se siga leyendo

Tres puntos concretos, porque siguen apareciendo en contenidos que no se han actualizado:

• La conciliación previa específica del gran tenedor y la aportación de un informe de vulnerabilidad, que había introducido la Ley 12/2023 en los apartados 6.c) y 7 del artículo 439, fueron declarados inconstitucionales y nulos por la Sentencia 26/2025 del Tribunal Constitucional, de 29 de enero.
• El antiguo esquema del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la citación que advertía de la posibilidad de enervar. Ese mecanismo está hoy en el artículo 438.5, con el requerimiento de diez días.
• La demanda sucinta como forma normal del juicio verbal. Desde marzo de 2024 se usa la forma del juicio ordinario cuando hay abogado.

En resumen

Un desahucio por impago se decide en gran medida antes de presentar la demanda: en cómo se requirió el pago, en si se documentó el intento de acuerdo y en si la demanda reúne los requisitos de admisión. Hecho así, el calendario posterior es corto y previsible. Hecho de cualquier manera, se convierte en un procedimiento que se reinicia.

Si tiene un impago en curso o un contrato que vence sin acuerdo, cuéntenos la situación y qué documentación tiene. Le diremos qué vía le corresponde, qué plazos ya están corriendo y qué puede reclamar además del desalojo. Puede ver también el resto de nuestras áreas de derecho civil.