Advocats de desnonaments i arrendaments a Barcelona

Quan un arrendatari deixa de pagar, el problema no és només el deute: és el temps. Cada mes que passa suma renda impagada, i el procediment té terminis que s'aprofiten o es perden segons com es prepari la demanda.

Des de l'abril de 2025 hi ha a més un pas previ obligatori: intentar un acord abans de demandar. Si no s'acredita, el jutjat no admet la demanda. Ho expliquem més avall, perquè canvia la manera de preparar l'assumpte des del primer dia.

Treballem per a propietaris, societats patrimonials i empreses que gestionen immobles, a Barcelona i a la resta d'Espanya. També assessorem arrendataris quan la reclamació que reben no se sosté.

Situacions que resolem

Impagament de renda

El cas més freqüent. Es pot reclamar el desallotjament i les rendes degudes en el mateix procediment, i convé decidir abans si es tanca la porta a l'enervació.

Veure el procediment pas a pas

Fi de contracte sense sortida

El termini ha vençut, s'ha notificat en forma i l'arrendatari continua dins. La pròrroga obligatòria de la LAU i les seves excepcions decideixen el resultat.

Precari i ocupació sense títol

Qui ocupa sense contracte, o amb un títol ja extingit. La via no és la mateixa que el desnonament per impagament i l'elecció té conseqüències.

Activitats molestes o il·lícites

Soroll, insalubritat, perill o activitat il·lícita a l'habitatge. És causa de resolució de ple dret, i també un assumpte de comunitat.

Veure propietat horitzontal

Obres i subarrendament no consentits

Obres sense permís del propietari, cessió o subarrendament d'esquena, danys causats de forma intencionada. Cada causa es prova de manera diferent.

Locals i naus industrials

L'arrendament per a ús diferent del d'habitatge es regeix abans pel contracte que per la llei. Més marge per pactar, i més risc si el contracte està mal redactat.

Reclamació de les rendes

Recuperar el pis no recupera els diners. Les rendes es reclamen, s'executen i s'embarguen, i prescriuen als cinc anys.

Veure reclamació d'impagats

Contractes de lloguer

Redacció i revisió abans de signar: renda i actualització, fiança i garanties, durada, clàusula de resolució i inscripció al Registre.

El procediment, tal com funciona avui

Dues reformes han canviat aquest procés el 2024 i el 2025. El que segueix és l'esquema vigent, no el que descriuen la majoria de les guies encara en circulació.

Abans de demandar: intentar l'acord

Des del 3 d'abril de 2025, recórrer a un mitjà adequat de solució de controvèrsies és requisit de procedibilitat en la via civil, segons l'article 5 de la Llei Orgànica 1/2025. El desnonament per impagament no és entre les excepcions. Val la negociació portada directament entre advocats, sempre que quedi documentada.
Decidir si es tanca l'enervació

L'arrendatari pot aturar el desnonament pagant, una sola vegada. Però aquesta porta es tanca si el propietari li va requerir el pagament per un mitjà fefaent abans de presentar la demanda i no va pagar. És la decisió més important de tot l'assumpte i es pren abans de demandar, no després.
La demanda

Es demana el desallotjament i, en el mateix procediment, les rendes degudes. La demanda ha de declarar si l'immoble és habitatge habitual de l'ocupant i si el propietari és gran tenidor d'habitatge. Si falta qualsevol de les dues indicacions, la demanda és inadmissible, segons l'article 439.6 de la Llei d'Enjudiciament Civil.
El requeriment del jutjat: deu dies

Admesa la demanda, el lletrat de l'Administració de Justícia requereix l'arrendatari perquè en deu dies faci una de quatre coses: desallotjar, pagar, pagar-ho tot per enervar, o oposar-s'hi. En aquest mateix requeriment es fixen ja el dia i l'hora de la vista i el dia i l'hora exactes del llançament.
Sense oposició: decret i llançament

Si no respon ni compareix, el lletrat dicta decret posant fi al judici i es procedeix al llançament sense notificació posterior. La falta d'oposició equival a consentir la resolució del contracte.
Amb oposició: vista i sentència

Si s'hi oposa, l'assumpte va a vista amb la prova de cada part. Aquí pesa la documentació que es va preparar al principi: contracte, rebuts, requeriments, comunicacions i estat de l'immoble.
Llançament

La sol·licitud d'execució feta ja en la demanda n'hi ha prou per llançar el dia i l'hora assenyalats, sense tràmit addicional. Si l'immoble és habitatge habitual de l'executat, se li dona un mes per desallotjar, prorrogable un mes més per motiu fonamentat.

Els terminis que decideixen el resultat

10dies

per respondre al requeriment del jutjat

art. 438.5 LEC

1+1mes

per desallotjar si és habitatge habitual

art. 704.1 LEC

5anys

per reclamar les rendes impagades

art. 1966.2a Codi Civil

15dies

mínim si s'ofereix perdonar el deute per sortida voluntària

art. 437.3 LEC

Terminis verificats sobre els textos consolidats del BOE. El calendari real depèn a més de la càrrega del jutjat i de com es practiqui la notificació, que és on es perd més temps.

L'acord previ ja no és opcional

Des del 3 d'abril de 2025 no es pot demandar sense haver intentat abans una solució acordada, i cal poder acreditar-ho. La conseqüència no és una multa ni un retard: és que el jutjat no admet la demanda.

La llei és flexible quant a la forma. No cal passar per cap organisme concret, i n'hi ha prou que l'intent quedi documentat.

Val la mediació, la conciliació, l'opinió d'un tercer expert o una oferta vinculant confidencial
Val també la negociació portada pels advocats de les parts, si queda documentada
Només és preceptiu l'advocat en l'oferta vinculant, i per damunt de 2.000 euros
L'acció de recuperació de la possessió per ocupació sense consentiment sí que està exceptuada

L'enervació es guanya abans de demandar

L'enervació permet a l'arrendatari acabar el procediment pagant el que deu. Es pot fer servir una sola vegada. I queda exclosa si el propietari li va requerir el pagament de forma fefaent abans de presentar la demanda i el pagament no es va fer.

D'aquí que l'ordre de les actuacions importi més que el seu contingut. Un requeriment ben fet i ben acreditat, en el moment correcte, és el que separa un desnonament que acaba d'un que es reinicia cada vegada que l'arrendatari paga un mes.

El requeriment ha de ser fefaent i acreditable, no un missatge sense rastre
La demanda ha d'exposar les circumstàncies que permeten o exclouen l'enervació, o és inadmissible
Si l'arrendatari ja va enervar una vegada, no pot tornar a fer-ho
Reclamar les rendes al costat del desallotjament evita haver d'obrir després un segon procediment

Llegir la guia del procediment

Habitatge habitual i gran tenidor: què ha de declarar la demanda

La Llei pel dret a l'habitatge de 2023 va afegir dues declaracions obligatòries a tota demanda que pretengui recuperar la possessió d'una finca. Cal dir si l'immoble és habitatge habitual de l'ocupant i si qui demanda és gran tenidor d'habitatge. Qui declara no ser-ho ha d'acompanyar una certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats.

Convé saber també què ja no s'exigeix: el Tribunal Constitucional va anul·lar el gener de 2025 els apartats que imposaven al gran tenidor una conciliació prèvia específica i l'aportació d'un informe de vulnerabilitat. Moltes guies els continuen presentant com a vigents.

Falta de qualsevol de les dues declaracions: demanda inadmissible
La certificació registral es prepara abans, no quan el jutjat la reclama
La condició de gran tenidor sí que continua tenint efectes en la pròrroga extraordinària del contracte
En zona de mercat residencial tensionat l'arrendatari pot demanar pròrrogues anuals addicionals

Locals de negoci: un altre règim i més marge

L'arrendament per a ús diferent del d'habitatge no té la protecció de l'arrendament d'habitatge. Es regeix primer per allò que les parts van pactar, després pel títol III de la LAU i només en últim lloc pel Codi Civil. Per a una empresa això significa dues coses a la vegada: molt marge per negociar, i molt risc si el contracte està mal redactat.

La mateixa lògica s'aplica a l'habitatge de més de 300 metres quadrats o la renda anual del qual supera 5,5 vegades el salari mínim: queda fora del règim protector.

No hi ha pròrroga obligatòria legal: la durada és la que es va pactar
Les causes de resolució de ple dret són més estretes que en habitatge
La cessió i el subarrendament tenen regles pròpies que convé tancar al contracte
En el llançament no s'aplica el mes de gràcia previst per a l'habitatge habitual

El contracte inscrit al Registre: la via que gairebé ningú fa servir

Si l'arrendament està inscrit al Registre de la Propietat i el contracte preveu que quedarà resolt per falta de pagament amb restitució immediata de l'immoble, la resolució opera de ple dret. N'hi ha prou amb requerir l'arrendatari per via judicial o notarial al domicili designat a la inscripció. Si no contesta en deu dies hàbils, o contesta acceptant, l'acta de requeriment serveix com a títol per cancel·lar l'arrendament al Registre.

És una previsió de la LAU poc utilitzada, i es decideix en el moment de signar, no quan arriba l'impagament. Per això la revisió del contracte abans de signar sol valer més que qualsevol procediment posterior.

Requereix inscripció de l'arrendament i clàusula expressa de resolució
Exigeix designar a la inscripció un domicili per a requeriments
Deu dies hàbils de silenci de l'arrendatari i el requeriment fa efecte
Es pacta al redactar el contracte: després ja no hi ha marge

4,9/5 117 opinions a Google
+50 anys de tradició familiar
Barcelona i en línia a tot Espanya
5 idiomes ES · CA · EN · FR · IT

Preguntes freqüents

Quant triga un desnonament?

No hi ha un termini únic i desconfieu de qui us doni una xifra tancada. Els terminis que fixa la llei són curts: deu dies perquè l'arrendatari respongui al requeriment del jutjat, i un mes prorrogable un mes més per desallotjar si és el seu habitatge habitual. El que allarga el procediment és quasi sempre una altra cosa: la càrrega del jutjat, la dificultat per notificar l'arrendatari i els defectes de la demanda mateixa, que obliguen a esmenar i a tornar a començar el rellotge.

Dels tres factors, el tercer és l'únic que depèn de nosaltres, i és el que treballem abans de presentar res.

Existeix realment el desnonament exprés?

L'expressió és comercial, no jurídica: no hi ha cap procediment que es digui així. El que sí que existeix és un esquema molt més ràpid que el de fa uns anys, i que s'aprofita o es malbarata segons com es prepari l'assumpte. En el requeriment inicial ja es fixen el dia i l'hora exactes del llançament, i si l'arrendatari no s'hi oposa s'executa sense cap tràmit afegit.

Dit d'una altra manera: la rapidesa no es compra, es prepara.

Quant costa un advocat per a un desnonament?

Depèn del tipus de desnonament, de si s'acumula la reclamació de les rendes, de si hi ha oposició i de si cal arribar a l'execució. No publiquem una tarifa tancada perquè un preu únic per a casos diferents només pot estar mal calculat en un sentit o en l'altre.

El que sí que fem abans que ens encarregueu res: dir-vos quina via us correspon, què es pot reclamar a més del desallotjament i un pressupost per escrit per al vostre cas concret.

Puc reclamar les rendes impagades i el desallotjament a la vegada?

Sí, i en general convé. L'article 250.1.1r de la Llei d'Enjudiciament Civil preveu expressament tant la reclamació de les rendes i quantitats degudes com la recuperació de la possessió. Demanar només el desallotjament obliga a obrir després un segon procediment per als diners, amb el seu propi cost i el seu propi calendari.

Les rendes prescriuen als cinc anys, segons l'article 1966.2a del Codi Civil.

Què passa si l'arrendatari paga just abans de la vista?

Això és l'enervació, i si escau el procediment acaba: l'arrendatari es queda a l'immoble. Però només pot fer-ho una vegada, i no pot fer-ho si li vau requerir el pagament de forma fefaent abans de presentar la demanda i no va pagar.

Per això el requeriment previ no és una formalitat. És el que decideix si el desnonament acabarà o quedarà en suspens cada vegada que l'arrendatari posi un mes al dia.

He d'intentar un acord abans de demandar?

Sí, des del 3 d'abril de 2025. L'article 5 de la Llei Orgànica 1/2025 ho converteix en requisit de procedibilitat per a la via civil, i el desnonament per impagament no figura entre les excepcions. Sense acreditar-ho, la demanda no s'admet.

La llei admet formes molt diferents de complir-ho, inclosa la negociació portada entre els advocats de les parts. En bastants casos aquest intent resol l'assumpte, i surt més barat i més ràpid que el procediment.

Es pot desnonar una empresa d'un local?

Sí, i el punt de partida és diferent. En l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge manda el contracte, no el règim protector de l'habitatge. Això sol jugar a favor del propietari quant a durada i causes de resolució, i en contra si el contracte es va redactar sense cura.

Tampoc no s'aplica el mes de gràcia per desallotjar que la llei reserva a l'habitatge habitual.

Sóc l'arrendatari i he rebut una demanda. Puc fer alguna cosa?

Sí, i hi ha poc temps: el requeriment del jutjat dona deu dies, i si els deixeu passar sense respondre s'entén que consentiu la resolució del contracte i es procedeix al llançament sense més avís.

Hi ha defenses reals que convé revisar quant abans: si la demanda compleix els requisits d'admissibilitat, si la quantitat reclamada és correcta, si l'intent d'acord previ es va fer, si l'enervació continua disponible i si l'arrendador ha complert les seves pròpies obligacions. Si aneu a demanar assistència jurídica gratuïta, ho heu de sol·licitar en els tres dies següents al requeriment.