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Avocats en expulsion locative et baux à Barcelone

Nous récupérons le bien et les loyers impayés. Nous analysons la voie, les délais et la marge de négociation avant d'assigner.

Quand un locataire cesse de payer, le problème n'est pas seulement la dette : c'est le temps. Chaque mois écoulé ajoute du loyer impayé, et la procédure comporte des délais qui se gagnent ou se perdent selon la façon dont l'assignation est préparée.

Depuis avril 2025 s'ajoute une étape préalable obligatoire : tenter un accord avant d'assigner. Sans en apporter la preuve, le tribunal n'admet pas la demande. Nous l'expliquons plus bas, car cela change la préparation du dossier dès le premier jour.

Nous intervenons pour des propriétaires, des sociétés patrimoniales et des entreprises qui gèrent des immeubles, à Barcelone et dans toute l'Espagne. Nous conseillons aussi les locataires lorsque la demande qu'ils reçoivent ne tient pas.

Les situations que nous traitons

Impayé de loyer

Le cas le plus fréquent. L'expulsion et les loyers dus se demandent dans la même procédure, et il faut décider en amont si l'on ferme la porte au paiement libératoire.

Bail échu et locataire en place

Le terme est venu, le congé a été donné en forme et le locataire reste. Le régime de prorogation obligatoire de la loi sur les baux urbains et ses exceptions décident du résultat.

Occupation sans titre

Celui qui occupe sans contrat, ou sous un titre déjà éteint. La voie diffère de l'expulsion pour impayé et le choix a des conséquences.

Troubles et activités illicites

Bruit, insalubrité, danger ou activité illicite dans le logement. C'est une cause de résolution de plein droit, et aussi une affaire de copropriété.

Travaux et sous-location non consentis

Travaux sans accord du propriétaire, cession ou sous-location dissimulée, dégradations intentionnelles. Chaque cause se prouve différemment.

Locaux commerciaux et industriels

Le bail à usage autre que l'habitation suit d'abord le contrat, ensuite la loi. Plus de marge pour négocier, et plus de risque si le contrat est mal rédigé.

Réclamation des loyers

Récupérer le logement ne récupère pas l'argent. Les loyers se réclament, s'exécutent et se saisissent, et se prescrivent par cinq ans.

Voir le recouvrement d'impayés

Contrats de bail

Rédaction et revue avant signature : loyer et indexation, dépôt et garanties, durée, clause résolutoire et inscription au Registre foncier.

La procédure telle qu'elle fonctionne aujourd'hui

Deux réformes ont modifié ce processus en 2024 et en 2025. Ce qui suit est le schéma en vigueur, et non celui que décrivent encore la plupart des guides en circulation.

  1. Avant d'assigner : tenter l'accord

    Depuis le 3 avril 2025, recourir à un mode adéquat de résolution des litiges est une condition de recevabilité en matière civile, selon l'article 5 de la loi organique 1/2025. L'expulsion pour impayé ne figure pas parmi les exceptions. La négociation menée directement entre avocats convient, dès lors qu'elle est documentée.

  2. Décider si l'on ferme le paiement libératoire

    Le locataire peut arrêter l'expulsion en payant, une seule fois. Mais cette porte se ferme si le propriétaire l'a mis en demeure par un moyen probant avant d'assigner et qu'il n'a pas payé. C'est la décision la plus importante du dossier et elle se prend avant l'assignation, pas après.

  3. L'assignation

    On demande l'expulsion et, dans la même procédure, les loyers dus. La demande doit déclarer si le bien est la résidence habituelle de l'occupant et si le propriétaire est un grand détenteur de logements. À défaut de l'une des deux mentions, la demande est irrecevable, selon l'article 439.6 de la loi de procédure civile.

  4. La mise en demeure du tribunal : dix jours

    La demande admise, le greffier juridictionnel met le locataire en demeure de faire, dans un délai de dix jours, l'une de ces quatre choses : quitter les lieux, payer, tout payer pour arrêter la procédure, ou s'y opposer. Cette même mise en demeure fixe déjà la date et l'heure de l'audience et la date et l'heure exactes de l'expulsion.

  5. Sans opposition : ordonnance et expulsion

    S'il ne répond pas et ne comparaît pas, le greffier met fin à l'instance par ordonnance et l'expulsion est exécutée sans notification ultérieure. L'absence d'opposition vaut consentement à la résiliation du bail.

  6. Avec opposition : audience et jugement

    En cas d'opposition, l'affaire passe en audience avec les preuves de chaque partie. C'est là que pèse la documentation préparée au départ : bail, quittances, mises en demeure, échanges et état du bien.

  7. Expulsion

    La demande d'exécution formulée dès l'assignation suffit à expulser à la date et à l'heure fixées, sans formalité supplémentaire. Si le bien est la résidence habituelle du débiteur, il dispose d'un mois pour partir, prorogeable d'un mois pour motif fondé.

Les délais qui décident du résultat

10jours
pour répondre à la mise en demeure du tribunal
art. 438.5 LEC
1+1mois
pour quitter une résidence habituelle
art. 704.1 LEC
5ans
pour réclamer les loyers impayés
art. 1966.2 Code civil
15jours
minimum si la dette est remise contre un départ volontaire
art. 437.3 LEC

Délais vérifiés sur les textes consolidés du Journal officiel espagnol. Le calendrier réel dépend en outre de la charge du tribunal et de la façon dont la signification est faite, qui est le poste où l'on perd le plus de temps.

La tentative d'accord n'est plus facultative

Depuis le 3 avril 2025, on ne peut pas assigner sans avoir tenté au préalable une solution négociée, et il faut pouvoir le prouver. La conséquence n'est ni une amende ni un retard : c'est que le tribunal n'admet pas la demande.

La loi reste souple sur la forme. Il n'y a pas d'organisme obligatoire, il suffit que la tentative soit documentée.

  • La médiation, la conciliation, l'avis d'un tiers expert ou une offre contraignante confidentielle conviennent
  • La négociation menée par les avocats des parties convient aussi, si elle est documentée
  • L'avocat n'est obligatoire que pour l'offre contraignante, et au-dessus de 2 000 euros
  • L'action en récupération d'un logement occupé sans consentement est exceptée

Le paiement libératoire se joue avant l'assignation

Le droit espagnol permet au locataire de mettre fin à la procédure en payant ce qu'il doit. Cela ne peut servir qu'une seule fois. Et c'est exclu si le propriétaire l'a mis en demeure par un moyen probant avant d'assigner et que le paiement n'a pas été fait.

D'où le fait que l'ordre des actes compte plus que leur contenu. Une mise en demeure bien faite et bien prouvée, au bon moment, est ce qui sépare une expulsion qui aboutit d'une expulsion qui repart de zéro à chaque mois payé.

  • La mise en demeure doit être probante, pas un message sans trace
  • L'assignation doit exposer les circonstances qui permettent ou excluent ce paiement, sinon elle est irrecevable
  • Si le locataire l'a déjà utilisé une fois, il ne peut pas recommencer
  • Réclamer les loyers avec l'expulsion évite d'ouvrir ensuite une seconde procédure

Résidence habituelle et grand détenteur : ce que la demande doit déclarer

La loi sur le droit au logement de 2023 a ajouté deux déclarations obligatoires à toute demande visant à récupérer la possession d'un bien. Il faut dire si le bien est la résidence habituelle de l'occupant et si le demandeur est un grand détenteur de logements. Celui qui déclare ne pas l'être doit joindre une certification du Registre foncier listant ses biens.

Il faut savoir aussi ce qui n'est plus exigé : le Tribunal constitutionnel a annulé en janvier 2025 les dispositions qui imposaient au grand détenteur une conciliation préalable spécifique et la production d'un rapport de vulnérabilité. Beaucoup de guides les présentent encore comme applicables.

  • L'absence de l'une des deux déclarations rend la demande irrecevable
  • La certification du registre se prépare en amont, pas quand le tribunal la réclame
  • La qualité de grand détenteur produit toujours des effets sur la prorogation extraordinaire du bail
  • En zone de marché locatif tendu, le locataire peut demander des prorogations annuelles supplémentaires

Locaux commerciaux : un autre régime et plus de marge

Le bail à usage autre que l'habitation ne bénéficie pas de la protection du bail d'habitation. Il suit d'abord ce que les parties ont convenu, puis le titre III de la loi sur les baux urbains, et seulement en dernier lieu le Code civil. Pour une entreprise, cela signifie deux choses à la fois : beaucoup de marge pour négocier, et beaucoup de risque si le contrat est mal rédigé.

La même logique vaut pour un logement de plus de 300 mètres carrés, ou dont le loyer annuel dépasse 5,5 fois le salaire minimum : il sort du régime protecteur.

  • Aucune prorogation légale obligatoire : la durée est celle convenue
  • Les causes de résolution de plein droit sont plus étroites qu'en habitation
  • La cession et la sous-location ont leurs propres règles, à verrouiller dans le contrat
  • Le mois de grâce avant expulsion ne s'applique pas

Le bail inscrit au Registre : la voie que presque personne n'utilise

Si le bail est inscrit au Registre foncier et que le contrat prévoit sa résolution pour défaut de paiement avec restitution immédiate du bien, la résolution opère de plein droit. Il suffit de mettre le locataire en demeure par voie judiciaire ou notariale à l'adresse désignée dans l'inscription. S'il ne répond pas dans les dix jours ouvrables, ou s'il répond en acceptant, l'acte de mise en demeure vaut titre pour radier le bail au Registre.

C'est une disposition de la loi sur les baux urbains très peu utilisée, et elle se décide au moment de signer, pas quand l'impayé arrive. C'est pourquoi la revue du contrat avant signature vaut généralement plus que n'importe quelle procédure ultérieure.

  • Exige l'inscription du bail et une clause résolutoire expresse
  • Exige de désigner dans l'inscription une adresse pour les mises en demeure
  • Dix jours ouvrables de silence du locataire et la mise en demeure produit effet
  • Cela se négocie à la rédaction : après, il n'y a plus de marge
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Questions fréquentes

Combien de temps prend une expulsion ?

Il n'y a pas de délai unique, et méfiez-vous de qui vous donne un chiffre fermé. Les délais fixés par la loi sont courts : dix jours pour que le locataire réponde à la mise en demeure du tribunal, et un mois prorogeable d'un mois pour partir s'il s'agit de sa résidence habituelle. Ce qui allonge la procédure est presque toujours autre chose : la charge du tribunal, la difficulté à signifier au locataire, et les défauts de l'assignation elle-même, qui obligent à régulariser et relancent le compteur.

Des trois facteurs, le troisième est le seul qui dépende de nous, et c'est celui que nous travaillons avant de déposer quoi que ce soit.

L'expulsion express existe-t-elle vraiment ?

L'expression est commerciale, pas juridique : aucune procédure ne porte ce nom. Ce qui existe, c'est un schéma bien plus rapide qu'il y a quelques années, et qui se saisit ou se gaspille selon la préparation du dossier. La mise en demeure initiale fixe déjà la date et l'heure exactes de l'expulsion, et si le locataire ne s'y oppose pas, elle s'exécute sans aucune formalité supplémentaire.

Autrement dit : la rapidité ne s'achète pas, elle se prépare.

Combien coûte un avocat pour une expulsion ?

Cela dépend du type d'expulsion, du cumul ou non avec la réclamation des loyers, de l'existence d'une opposition et de la nécessité d'aller jusqu'à l'exécution. Nous ne publions pas de tarif fermé, car un prix unique pour des dossiers différents ne peut être que mal calculé dans un sens ou dans l'autre.

Ce que nous faisons avant que vous nous confiiez quoi que ce soit : vous dire quelle voie vous correspond, ce qui peut être réclamé en plus de l'expulsion, et un devis écrit pour votre cas.

Puis-je réclamer les loyers impayés et l'expulsion en même temps ?

Oui, et c'est généralement préférable. L'article 250.1.1 de la loi de procédure civile prévoit expressément la réclamation des loyers et sommes dues comme la récupération de la possession. Demander seulement l'expulsion oblige à ouvrir ensuite une seconde procédure pour l'argent, avec son propre coût et son propre calendrier.

Les loyers se prescrivent par cinq ans, selon l'article 1966.2 du Code civil.

Que se passe-t-il si le locataire paie juste avant l'audience ?

C'est le paiement libératoire, et lorsqu'il s'applique la procédure s'arrête : le locataire reste dans les lieux. Mais il ne peut le faire qu'une fois, et il ne peut pas le faire si vous l'avez mis en demeure par un moyen probant avant d'assigner et qu'il n'a pas payé.

C'est pourquoi la mise en demeure préalable n'est pas une formalité. Elle décide si l'expulsion aboutira ou restera suspendue à chaque mois remis à jour.

Dois-je tenter un accord avant d'assigner ?

Oui, depuis le 3 avril 2025. L'article 5 de la loi organique 1/2025 en fait une condition de recevabilité en matière civile, et l'expulsion pour impayé ne figure pas parmi les exceptions. Sans en apporter la preuve, la demande n'est pas admise.

La loi admet des formes très diverses, y compris la négociation menée entre les avocats des parties. Dans bien des cas cette tentative règle l'affaire, et elle coûte moins cher et va plus vite que la procédure.

Peut-on expulser une entreprise d'un local ?

Oui, et le point de départ est différent. Dans le bail à usage autre que l'habitation, c'est le contrat qui commande, pas le régime protecteur du logement. Cela joue généralement en faveur du propriétaire sur la durée et les causes de résolution, et contre lui si le contrat a été rédigé sans soin.

Le mois de grâce pour partir, que la loi réserve à la résidence habituelle, ne s'applique pas non plus.

Je suis le locataire et j'ai reçu une assignation. Puis-je agir ?

Oui, et le temps est court : la mise en demeure du tribunal donne dix jours, et les laisser passer sans répondre vaut consentement à la résiliation du bail, l'expulsion suivant sans autre avis.

Il existe de vraies défenses à examiner sans attendre : la demande respecte-t-elle les conditions de recevabilité, la somme réclamée est-elle exacte, la tentative d'accord préalable a-t-elle eu lieu, le paiement libératoire est-il encore disponible, et le bailleur a-t-il rempli ses propres obligations. Si vous demandez l'aide juridictionnelle, faites-le dans les trois jours suivant la mise en demeure.

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