Prepárate para las novedades fiscales que marcarán 2025. La Generalitat ha puesto en marcha una batería de medidas fiscales, que entrarán en vigor el 27/06/2025. El objetivo es claro: desincentivar la especulación inmobiliaria y facilitar el acceso a la vivienda. Estas reformas, que se suman a las implementadas a nivel estatal, modificarán sustancialmente el escenario tributario para los grandes propietarios.
Redactado por Josep Maria Asbert
Abogado civilista y penalista
¿Eres gran tenedor en Catalunya?
Incremento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Una de las medidas más destacadas es el aumento del tipo impositivo del ITP del 10% al 20% para los grandes tenedores. Este incremento se aplica tanto a la compra de viviendas individuales como a la adquisición de edificios enteros, con el objetivo de desincentivar la acumulación especulativa de propiedades y fomentar un uso más social de la vivienda. Por ejemplo, si antes un inmueble valorado en un millón de euros generaba un impuesto de 100.000 euros para un gran tenedor, ahora el coste fiscal será de 200.000 euros.
Excepciones, esta tarifa no se aplicará si concuren conjuntamente las siguientes circustancias:
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El comprador es una persona física.
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El edificio adquirido tiene un máximo de cuatro viviendas.
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Todas las viviendas se destinan a residencia habitual del comprador o sus familiares durante al menos tres años.
¿Quién se ve afectado por el 20% aplicado?
- Personas o entidades con 10 o más inmuebles de uso residencial en propiedad o con más de 1.500 m² construidos.
- A partir de 5 propiedades en zonas definidas como tensionadas.
- En operaciones que impliquen la compra de edificios completos.
Nuevos Tramos Impositivos
Además del tipo específico para grandes tenedores, se han introducido nuevos tramos progresivos para el ITP:
- Hasta 600.000 €: 10%.
- De 600.001 € a 900.000 €: 11%.
- De 900.001 € a 1.500.000 €: 12%.
- Más de 1.500.000 €: 13%.
- Grandes tenedores y edificios completos: 20%.
¿Y A NIVEL ESTATAL?
Además de los cambios en Cataluña, el Estado ha impulsado nuevas medidas fiscales en 2025 que también afectarán a los grandes patrimonios inmobiliarios:
Aumento del Valor de Referencia Catastral
Desde enero, este valor ha subido hasta un 10% en algunas zonas, lo que incrementa la carga fiscal en:
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Compraventas de segunda mano (el ITP se calcula sobre este valor).
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Herencias y donaciones de inmuebles (afectadas por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones).
Cambios en el IRPF por venta de inmuebles
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Reducción de la exención para mayores de 65 años: pasa de 240.000 € a 180.000 €.
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Reinversiones en vivienda habitual: sólo se reduce el 50% de la ganancia si se vende antes de 3 años desde la adquisición.
Subida del IBI
Los Ayuntamientos podrán incrementar el IBI en:
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Viviendas vacías en zonas tensionadas (hasta un 50%).
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Viviendas de uso turístico (hasta un 75% adicional del IBI ordinario).
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Viviendas de lujo, eliminando bonificaciones anteriores.
Registro Obligatorio para Grandes Tenedores
El Decreto Ley 2/2025 establece que los grandes tenedores, tanto personas físicas como jurídicas, deberán inscribirse obligatoriamente en el Registro de Grandes Tenedores gestionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Este registro busca controlar y regular las actividades inmobiliarias en zonas tensionadas.
Eliminación de Bonificaciones para Empresas Inmobiliarias
Se eliminan las bonificaciones fiscales que anteriormente beneficiaban a empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas. Esta medida refuerza el enfoque redistributivo y prioriza el uso residencial frente a fines especulativos.
Impacto Económico y Social
Estas reformas permitirán recaudar aproximadamente 200 millones de euros adicionales anualmente, que serán destinados a políticas públicas de vivienda, incluyendo la construcción de viviendas sociales y ayudas al alquiler para colectivos vulnerables. Además, buscan frenar prácticas especulativas que han contribuido al encarecimiento del mercado inmobiliario.
Conclusión
Las reformas fiscales implementadas en Cataluña representan un cambio significativo en la regulación del mercado inmobiliario, con un enfoque claro hacia la redistribución y el acceso a la vivienda. Los grandes tenedores deben adaptarse a estas nuevas normativas, que no solo incrementan su carga fiscal sino también sus obligaciones administrativas. Este contexto exige un análisis detallado por parte de los actores afectados para cumplir con las nuevas exigencias legales y fiscales.
